갭투자 뜻과 갭투자 하는 법 5단계로 쉽게!
오늘은 갭투자 뜻과 갭투자 하는 법, 갭투자 성공 사례까지 한번에 보여드리도록 하겠습니다. 갭투자를 처음에 접근할 때는 너무 어렵게 생각하시는데, 생각보다 진행하면서 어렵지는 않습니다. 아래 5단계만 거치면 노후 준비를 위한 투자가 가능합니다.
갭투자 뜻
갭투자 뜻을 간단하게 말하면 ‘매매가와 전세가의 차액을 내 투자금으로 넣는 투자 방법’이라고 할 수 있겠습니다. 예를 들어서 3억짜리 집에 전세 시세가 2억 8천만원이라면 2천만원만 가지고 투자를 할 수 있는 것입니다. 아래는 인구 50만의 중소도시에서 젊은 3040세대 거주 선호도가 높은 30평대 아파트의 시세입니다. 아직 10년도 안 된 준신축 아파트인데 2천만원의 투자금으로 접근할 수 있는 사례입니다.
월세는 따박따박 현금이 들어오는데 어떻게 돈을 버냐구요? 내가 매수를 한 다음 보유한 사이에 시세가 상승하여 시세 차익을 보고 매도할 때 수익을 보는 형태의 투자입니다. 이를 시세 차익형 투자라고 합니다. 마치 주식으로 치면 매월 배당을 주는 배당주가 아니라, 시세 차익으로 수익을 얻는 성장주 투자와 같습니다. 여기까지 갭투자 뜻에 대해 알아보았습니다.
갭투자 하는 법 5단계
입지 평가(손품)
입지 평가란 부동산의 가치를 판단하는 기준이 되는 요소를 의미합니다. 보통 갭투자를 하는 주거용 부동산의 입지 평가 요소는 5가지가 있습니다.
- 인구: 인구는 곧 부동산의 수요의 크기이기 때문에 인구가 많고 젊은 세대가 많은 입지는 좋은 입지입니다.
- 직장: 일자리가 많아야 인구가 모이기 때문에 부동산에서 일자리 접근성은 매우 중요합니다.
- 교통: 교통은 일자리로의 연결성을 의미합니다. 수도권에서 지하철역의 영향력은 압도적입니다.
- 학군: 학군은 전세로 한번 들어온 세입자가 오래 거주할 수 있는 요인이기 때문에 중요합니다.
- 환경: 주변의 상권, 백화점, 마트, 대형 병원과 같은 주요 시설을 의미하며 살기 좋은 입지에는 중요한 요소들입니다.
현장 임장(발품)
임장이란 부동산을 실제로 가서 눈으로 가보는 활동을 의미합니다. 요즘은 너무나 좋은 프롭테크 앱이 많지만, 이러한 앱이나 데이터만으로는 파악할 수 없는 현장의 분위기나 정보가 있습니다. 그래서 실제로 그 동네를 가보고 살기 좋은 곳인지? 내가 매수해서 시세 차익을 볼 수 있을지? 내가 매수해서 전세입자가 잘 들어올 수 있는 좋은 환경인지?를 확인하는 과정입니다.
보통 현장 임장할 때 주로 보아야 할 것은 아래와 같습니다.
- 초등학교와의 거리
- 주변에 학원가가 잘 갖춰져 있는지
- 동네 사람들의 분위기 (연령대 등)
- 유흥 상권은 없는
사람은 누구나 살고 싶은 곳의 분위기가 비슷하기 때문에, 너무 낡고 오래된 동네보다는 젊고 생기가 넘치는 곳에 살고 싶기 마련입니다. 부동산 투자, 특히 갭 투자할 때는 전세입자가 와주어야 하기 때문에 다른 사람들도 살고 싶은 곳을 매수해야 합니다. 현장 임장이 중요한 이유입니다.
네이버 부동산에서 매물 찾기
현장 임장까지 마쳤다면 현장에서 부동산에 바로 들어가서 보는 방법도 있지만, 좀더 시간을 절약하고 싶다면 네이버 부동산을 활용하면 좋습니다. 미리 전화를 돌려서 어떤 중개소가 나에게 친절하고 잘 맞는지 찾기 위함이며, 실제 올라와 있는 매물을 예약합니다. 부동산 중개인과 함께 약속을 잡고 매물을 보는 것 역시 임장이라고 표현합니다. 부동산에 전화할 때의 예상 시나리오는 아래와 같습니다.
나: OO 아파트 102동 702호 보고 전화드렸는데요. or OO 아파트 2억 5천짜리 보고 전화드렸는데요. 매물 볼 수 있을까요?
부동산: 언제 입주하시는데요?
나: 실거주는 아니고 투자로 보려고 해요.
부동산: 투자금 얼마까지 생각하고 계세요?
나: (매매가-전세가 차액 만큼) 만원이요.
부동산: 네 시간 언제 되세요?
나: 언제 언제 되고요. 이 투자금으로 볼 수 있는 다른 매물도 있을까요?
매매 계약
내가 생각하는 적정 매수가와 전세가가 맞는 매물이 있다면 매도자와 함께 매매 계약을 치릅니다. 매물을 보고나서 다른 사람이 매물을 보지 않도록 찜하는 과정을 ‘가계약’이라고 하며, 300만원에서 500만원 정도를 미리 보내놓습니다. 그리고 계약서를 작성하는 날 ‘계약금’을 치릅니다. 보통 계약금은 매수가의 10%이며, 중도금과 잔금은 매도인과 매수인이 협의하여 정합니다.
- 가계약금: 300~500만원
- 계약금: 매매가의 10% (가계약금 포함)
- 중도금: 매도자-매수자 협의로 조정
- 잔금: 남은 금액을 치르며 보통 전세입자의 잔금일과 동일하게 설정
전세 계약
매매 계약까지 마친 후에는 전세입자를 맞춰야 합니다. 부동산에 전세 매물을 내놓고 집을 보여준 다음, 우리 집에 들어올 세입자를 구합니다. 그러면 보통은 전세입자가 입주하는 날이 잔금이고, 이날이 매수(매매) 계약의 잔금일이기도 합니다.
갭투자 성공 사례
실제 사례로 갭투자 성공 사례를 보도록 하겠습니다.
아래 예시는 지방 중소도시의 선호도가 높은 33평 아파트의 사례입니다. 만약 내가 2020년 1월에 2.9억에 이 단지를 매수하고 전세를 2.6억에 놓았다고 가정하고 보도록 하겠습니다. 당시 갭은 3000만원이었으며, 취득세 1.1%와 법무사 비용까지 포함하면 3400만원의 투자로 1채를 매수할 수 있었던 것입니다. 3400만원이라면 1인 가구가 1년에 모으기에는 어려운 돈일 수 있지만, 2년 동안 모으거나 2인 가구는 충분히 모을 수 있는 돈입니다.
그로부터 4년이 지난 2024년 1월 기준으로 현재 시세를 보도록 하겠습니다. 우선 그 사이에 전세가가 3억 2천만원까지 올라 오른 전세가를 고스란히 현금흐름으로 만들었습니다. 또한 매매가 역시 3억 8천만원이 되어 매수했을 때보다 9천만원이 올랐네요. 상당히 훌륭한 갭투자 성공 사례라고 볼 수 있겠습니다.
만약 9천만원의 수익을 보고 지금 당장 매도를 한다고 해도 세후 수익률이 꽤나 높을 것입니다. 그러나 이 아파트나 입지가 여전히 좋다고 판단이 되면 계속해서 보유할 수도 있겠습니다.
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