갭투자 전세 못구하면 어떻게? 갭투자 실패 사례와 주의사항 3
부동산과 재테크 정보를 알려드리는 InfoPlanet입니다. 오늘은 갭투자 전세 못구하면 어떻게 되는지에 대해서, 갭투자 실패 사례, 매수하기 전 주의사항 위주로 한번 말씀드려보도록 하겠습니다.
갭투자란?
매매가와 전세가의 차액만큼 내 자본금을 넣고 투자하는 투자 방법을 의미합니다. 예를 들어 매매가가 3억이고 전세가가 2억 5천만원이라면, 내 자본 5천만원만 넣어서 부동산을 매수하는 방법입니다.
무자본 갭투자란?
이에 변형된 투자 방법이 무자본 갭투자이며 매매가와 전세가의 차이가 나지 않는 경우 자본금 없이 투자도 가능합니다. (예시: 매매가 1억, 전세금 1억)
그러나 무자본 갭투자가 가능한 빌라나 지방의 소형 아파트의 경우 향후 시세상승을 기대하기에는 어려울 수 있고 매도가 어려울 수 있어 조심스럽게 접근해야 합니다. 무조건 자본금이 적게 들어가는 것이 좋은 것이 아니라는 뜻입니다.
갭투자 성공 사례
그럼 전세가와 매매가의 차이로 투자를 하는 갭투자 성공 사례를 한번 보도록 하겠습니다.
아래 예시 단지는 지방 인구 50만 이상의 어느 도시에서 중위 생활권에서 선호되는 아파트 33평입니다. 10년차 연식이지만 여전히 이 동네에서는 연식이 좋은 편에 속하는데다 학원가와 초등학교도 가까워 주민들이 가고 싶어하는 곳입니다.
제가 만약 이 단지를 2020년 1월에 매수했다고 가정하고 지금의 수익률을 계산해보았습니다. 당시 매수가 2.9억원에 전세가 2.6억이어서 매매 전세 차이의 갭이 3천만원이었습니다. 매수에 필요한 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료 등이 460만원 정도 나오는데 계산하기 쉽게 약 400만원이라고 가정하고 적었습니다.
2024년 1월 해당 단지의 매수가는 3.8억, 전세가는 3.2억까지 올랐네요. 전세가 상승분까지 반영하면 세전 수익률이 263%인 매우 훌륭한 투자입니다. 대신 당시 해당 도시에서는 부동산 심리가 매우 좋지 않았는데도 용기를 내어 좋은 안목으로 투자처를 골랐고, 4년이라는 시간을 묵묵히 기다린 결과입니다. 2022년에 최고가에 매도하지 않았다 하더라도 충분히 좋은 갭투자 성공 사례라고 볼 수 있겠습니다.
갭투자 실패 사례
반대로 이번에는 갭투자 실패 사례를 보도록 하겠습니다. 동일한 단지에서 보겠습니다.
코로나로 인한 유동성 증가와 지역 내 개발 호재가 맞물려 2020년 중순부터 급격한 상승을 하였습니다. 제가 조급한 마음으로 2021년 4월에 4억에 매수를 하고 3억에 전세를 맞췄다고 가정해볼게요.
현 시점에서 매매가는 2천만원 하락했고 전세가는 2천만원이 올랐네요. 요즘은 전세가가 다 하락한 추세인데 그나마 매매가 하락분을 전세가 보완해줘서 수익률은 0%입니다. 안 잃었으니 다행이라고 생각할 수도 있지만, 3년 동안 1억이라는 거금을 넣어두었는데 수익이 하나도 없으니 투자로서는 좋지 않은 사례입니다. 만약 정기예금 4%에 넣어두었다면 3년 간 1200만원의 이자 수익이 발생했을테니까요.
이렇게 갭투자 실패 사례까지 함께 보았습니다. 하지만 다시 시장이 회복될까지 내가 매도하지 않으면 손실이 확정은 아닙니다. 오히려 갭투자에서 가장 큰 위험은 바로 전세입자를 구하지 못하는 것입니다.
갭투자 전세 못구하면
전세를 못 구하면 대출을 받거나 최악의 경우 매매 계약을 취소해야할 수도 있으므로, 상황 별로 어떻게 되는지 보겠습니다. 매매가 5억, 전세가 3억을 예상하고 들어간 사례입니다.
- 전세금을 낮춰서라도 세입자를 받는다.
3억에 전세를 내놨는데 안 나간다면 욕심 부리기보다는 1~2천만원 낮춰서라도 빼야 합니다. 대신 내가 투자금을 2억만 생각했는데 전세금을 낮추면 그만큼 투자금이 더 들어갈 수도 있습니다. 이에 대비하여 현금을 준비하거나, 신용 대출을 받을 수도 있습니다. - 주택담보대출을 일으켜서 전세입자가 들어올 때까지 이자를 낸다.
세입자가 없이 그냥 공실로 둘 것을 고려하여 대출을 일으킵니다. 이 때 5억 전체 금액을 대출 받을 수 없기 때문에, 예를 들어서 생애최초 80%인 4억은 대출을 받고 1억은 내 자본금을 넣어야 하므로, 1억의 현금이 있어야 합니다. - 매도자와의 계약을 파기해야 할 수 있다.
앞선 상황의 대처도 안될 정도로 내 자본금이 부족하다면 계약금을 포기하고 계약을 파기해야 합니다. 법적으로는 계약금의 두배이지만 일반적으로는 계약금만 받고 끝납니다. 5억짜리 집의 계약금은 5천만원일테니, 이를 고스란히 날리게 됩니다.
주의사항
생각만 해도 아찔한 갭투자 전세 못구하면 발생하는 상황에 대해 정리해보았습니다. 이런 상황이 발생하지 않도록, 주택을 매수하기 전 챙겨야 하는 주의사항은 아래와 같습니다.
- 지금 매수하려고 하는 단지와 주변 단지에 전세 물건이 많은지 확인한다. 경쟁 매물이 많으므로 매수를 포기하거나, 자금이나 기한이 더 필요할 수 있음을 알아야 한다.
- 전세금을 1천만원~2천만원 낮출 것을 고려해 자금을 준비한다. 주택담보대출, 신용대출, 회사대출, 보험대출 등 미리 계산해둔다.
- 주택담보대출을 받을 것을 고려해 자금을 준비하고, 은행에서 상담을 받는다. 내 자본금이 얼마나 필요한지, 다달이 나갈 이자는 얼마인지를 파악한다.
지금까지 갭투자 실패 사례와 갭투자 전세 못구하면 어떻게 되는지, 그리고 대응방법과 주의사항은 무엇인지를 설명해드렸습니다.
부동산 투자는 큰 돈이 들어가는 만큼 신중해야 하지만 자산 증식을 위한 재테크는 현대인에게 필수이므로, 주의사항을 잘 숙지하셔서 투자를 이어나가시길 바랍니다. 함께 볼만한 다른 포스팅은 아래와 같습니다 🙂