부동산 투자 종류 유형 2 (수익형 부동산, 시세차익형)
안녕하세요 Info Planet 입니다.
투자를 시작하기 전, 부동산 투자 종류를 알아야 합니다. 보통 건물, 빌딩이라고 표현하는 상업용은 물론, 주거용인 아파트/오피스텔/빌라까지도 크게 두 가지 방법으로 투자할 수 있습니다. 바로 시세차익형과 수익형입니다. 다만 상업용 부동산은 목돈이 너무 많이 들어가기 때문에 오늘 포스팅에서는 보통 사람들이 투자로서 관심 가질만한 주거용 부동산 위주로 정리하도록 하겠습니다.
수익형 부동산
수익형 부동산이란?
부동산 투자 유형 중 첫번째인 수익형 부동산은 임대 수익형이라고도 불리며, 세입자에게 임대를 준 다음 수익을 받는 형태로 우리가 보통은 ‘따박따박 월세’라고 표현하는 투자입니다.
마치 주식에서 매월 혹은 매 분기 배당을 받는 배당주와 성격이 유사합니다. 보통은 고정 수입이 없거나 앞으로 없어질 것이라 예상되는 5060 사이에서 인기가 많은 부동산 투자 종류입니다.
수익형 부동산 투자 종류
투자 종류로는 주거용으로 오피스텔 월세, 빌라(다세대/다가구) 월세, 아파트 월세가 있습니다. 상업용으로는 건물 월세 임대가 해당됩니다. 우리나라에서는 특별하게 전세 제도가 있기 때문에 아파트 월세가 저렴한 편이라, 수익률 측면에서는 오피스텔이나 빌라가 더 유리합니다.
특징과 수익률 계산
보증금에서 목돈이 많이 들어가기 때문에 대출을 일으킨 다음 수익을 받는 형태로 이루어지며, 대출 이자까지 포함한 모든 금액을 수익률 계산에 넣습니다. 예시는 아래와 같습니다. (임의 계산이며, 취득세 및 보유세와 관련된 세금은 포함하지 않았습니다.)
위 사례를 보시면 24평 아파트의 경우 9천만원의 자본금을 넣어서 매월 44만원의 수익을 얻을 수 있고, 원룸 오피스텔의 경우 5천만원의 자본금을 넣어서 39만원의 월세 수익을 얻을 수 있습니다.
내가 만약 1억 정도의 종잣돈이나 노후 대비 자금이 있다면, 오피스텔 2채를 매입해서 매월 80만원의 수입을 얻는다면 꽤 괜찮은 선택일 수 있는 것입니다.
리스크
다만 모든 투자에는 장단점과 리스크가 있기 때문에 꼭 알아두어야 할 것이 있습니다. 수익형 부동산의 대표적인 상품인 오피스텔과 빌라는 매매가가 잘 오르지 않고, 오히려 떨어질 수도 있다는 점입니다. 또한 갑자기 금리가 올라서 월세 수익보다 대출 이자가 높은 상황이 온다면 투자를 계속 이어나가기가 어려울 수 있습니다.
모든 투자에는 리스크가 있기 마련이기 때문에, 내가 적정한 수준에서 대출과 물건을 관리하는 것이 중요합니다. 그래서 노후에 매월 일정 수준의 소득이 필요한 분들 입장에서는, 부동산 투자 종류 중 소액으로 투자가 가능하며 근로소득이 없음에도 꾸준히 월세가 들어오는 수익형에 관심을 가질 수밖에 없을 것입니다.
시세차익형 부동산
시세차익형 부동산이란?
두번째인 시세차익형 부동산은, 매수가의 가격과 매도가의 가격 차이를 통해서 양도하는 시점에서 수익 실현을 하는 투자 방법입니다.
미래에 이 물건이 오를 지 안 오를 지 모르는 상황에서 투자를 해야 하기 때문에 임대 수익형보다 리스크가 커보일 수 있지만, 인플레이션을 고려하고 장기 보유를 한다면 오히려 수익을 내기 쉬운 투자 방법일 수 있습니다.
부동산 투자 유형
이 물건을 보유하는 동안 월세를 받지 않는 모든 투자 상품이 시세차익형에 해당됩니다. 일반 아파트 전세 투자, 재개발/재건축, 분양권 매수, 경매/공매, 토지 등이 포함됩니다.
특징
시세차익형 역시 대출을 받고 실행하는 경우도 많지만, 일반적으로 주거용의 경우 실거주를 하지 않고 임대를 주는 경우, 대출을 끼고 있는 집에는 세입자들이 들어가기를 꺼려하기 때문에 대출을 받지 않는 경우가 많습니다. 대신 분양권 매수/경매 낙찰 계약금을 위해 개인 신용 대출을 활용하거나, 토지 투자 시에는 대출을 적극적으로 활용할 수도 있습니다.
수익률 계산
시세차익형의 경우 수익률 계산이 너무나 천차만별이지만, 간단하게 아파트 전세 투자와 분양권 투자를 기준으로 수익률 계산을 해보았습니다.
앞서 본 수익형 부동산에 비해서 투자 금액 대비 돌아오는 금액이 상당히 크다는 점을 알 수 있습니다. 수익형 부동산은 1년에 수 백만원 정도이지만, 시세차익형은 수 천만원에서 상승장에서는 수 억원까지의 시세차익을 누릴 수 있는 것입니다.
리스크
그러나 시세차익형 역시 리스크가 있는데, 부동산 상승기에서만 큰 수익을 볼 수 있다는 점입니다. 특히 분양권 투자의 경우 하락장에서는 P가 붙기는 커녕 반대로 손실을 보는 마피(마이너스 피)가 될 수 있습니다.
투자라는 것은 내가 잘한다고만 되는 것이 아니라 시장의 사이클과 사람들의 심리가 어떤지에 따라 많은 영향을 받기 때문에, 섣불리 하락장에 투자를 했다가 손실을 보거나 큰 돈이 묶이는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 투자 시 입지에 대한 꼼꼼한 사전 조사가 필요한 이유이기도 합니다.
부동산 투자를 위한 기준 알기
상대적으로 현금 흐름을 지속적으로 만들기 쉽고 현업에서 일하고 있는 젊은 나이라면 시세 차익형이, 당장의 현금 흐름이 중요한 노후 대비가 필요한 분들이라면 수익형이 나을 수도 있습니다. 그러나 ‘어떤 것이 더 좋은 투자냐?’라고 절대적으로 평가하기에는 어렵습니다. 각각의 장단점이 있고, 본인의 상황에서 적합한 투자 상품을 찾는 것이 중요하기 때문입니다.
종잣돈 1억 미만인 분들을 위한 투자 공부 방법을 정리한 글과, 입지 평가 기준을 정리한 글입니다. 참고하셔서 도움되시길 바랍니다.