전세 끼고 매매 뜻, 대출, 주의점 3
안녕하세요 부동산 정보를 쉽게 알려드리는 InfoPlanet 입니다. 오늘은 전세 끼고 매매한다는 것이 어떤 의미인지, 실제 투자 사례를 통해서 대출과 주의점을 알려드리도록 하겠습니다.
많은 분들이 부동산 투자에 관심을 가지면서 가장 쉽게 접근할 수 있는 방법이 시세차익형 전세 투자입니다. 우리나라에서 전세 제도는 안정적이기 때문에 재개발, 재건축, 지식산업센터와 같은 다른 분야보다는 조금 더 수월하게 시작할 수 있습니다.
(만약 부동산 투자 유형이 궁금하신 분은 포스팅 맨 하단에 걸어두었으니 참고해보세요.)
전세 끼고 매매 뜻
전세를 맞추면서 매수하는 경우
전세 끼고 매매한다의 포괄적인 의미는, 전세가와 매매가의 차액 만큼을 내 자본금을 넣고 부동산을 매수한다는 의미입니다. 내가 부동산을 매수한 다음 전세입자를 맞추는 것입니다.
예를 들어서 매매가가 3억 5천 짜리 부동산이 있을 때, 전세가가 3억이라면 내 자본금 5천만원으로 매수를 하는 것이죠. 보통은 ‘갭투자’라고도 표현하기도 하며 자본금이 1천~3천만원의 소액으로 투자하기도 하고 서울 수도권의 경우 수억원까지 차이가 납니다.
전세 낀 매물을 매수하는 경우
전세 끼고 매매한다의 좁은 의미로는 이미 전세입자가 있는 매물을 매수하는 경우를 의미하기도 합니다. 보통은 ‘세안고’ 라는 표현을 쓰기도 합니다.(전세를 안고 있다.) 예를 들어 2023년 5월에 전세입자가 들어온 매물인데, 2024년 3월에 전세입자가 있는 상태에서 해당 계약을 승계하면서 매수를 하는 것입니다.
위 매물 예시를 보시면 24년 8월에 전세 만기인 세입자가 있는 물건을 매도자가 매도하려고 네이버 부동산에 올려 놓은 것입니다. 그러면 우리는 지금 매수를 하고 2024년 8월에 새로운 전세를 맞추거나, 현 세입자와 계약을 연장하게 될 것입니다.
전세 끼고 매매 대출
많은 분들이 자본금이 적게 들어가는 투자에 관심이 많기 때문에 전세 끼고 매매할 때에도 대출이 가능한지를 궁금해하십니다. 정답은 ‘가능하기는 하지만, 현실적으로 전세 세팅이 어렵다.’입니다.
만약 내가 전세입자 입장이라고 생각해보면 요즘처럼 전세 사기도 만연한 세상에 대출이 낀 집에 들어가는것이 부담스러울 수 있다는 것을 생각해보시면 될 것 같습니다. 자세한 예시로 한번 보겠습니다.
만약 내가 집주인이고 시세가 4억인데, 대출을 1억 받고 전세금 3억을 받았다고 가정해볼게요. (현실적으로 은행에서 주택 담보 대출을 이렇게 내주지는 않습니다.) 만약 집값이 5천만원 떨어지고 전세금을 돌려줘야 해서 경매로 넘어가게 됐을 때 은행 대출이 선순위이기 때문에 세입자 입장에서 돈을 날릴 수도 있습니다. 이러한 이유로 어렵다고 말씀드렸습니다.
그러나, 대출을 절대로 받을 수 없냐? 그런 것은 아닙니다.
대출의 비중이 너무 높지 않으면 (시세 대비 20% 미만) 가능합니다. 전세입자 입장에서도 이 정도면 집값이 하락해도 돈을 돌려받을 수 있다는 믿음이 생기므로 전세입자가 들어올 수 있습니다. 다만 요즘은 전세 사기로 인하여 불신이 많으므로 이왕이면 자본금 비중을 높이는 것이 좋습니다.
실제 대출 사례
실제 부동산 사례를 보겠습니다. 네이버 부동산에서 ‘융자금 적은’이라고 표현되어 있는 매물의 경우 대출이 껴있는 집입니다. 보통 네이버에서는 시세 대비 30% 미만의 경우 적다고 표시할 수 있습니다.
같은 단지 같은 동, 유사한 층/향일 때 융자금이 적게라도 낀 매물은 전세가가 2.8억~3.0억으로 낮고, 융자금 즉 대출이 없는 집은 전세 시세가 3.2억부터 시작합니다. 그래서 전세가가 낮기는 하지만 내 자본금이 부족하다면 주택담보대출을 일으킨 후, 전세 끼고 매매를 할 수는 있는 것입니다.
이외에도 부족한 금액은 신용 대출로 받을 수도 있습니다. 따라서 안 된다고 생각하기 보다는 되는 방법을 찾아서 자산 증식을 하는 것이 필요합니다.
전세 끼고 매매 시 주의점
전세를 맞추고 투자하는 경우 알아야 하는 입지 평가 기준과, 실제로 아파트와 빌라 매물을 찾는 방법은 아래 포스팅에서 참고하실 수 있습니다. 5가지 입지 평가 기준에 따라서 매수한 후 부동산을 통해서 새로운 전세입자를 구하면 됩니다.
전세 계약시 특약사항에 포함되는 내용은 주로 벽에 타공 금지, 반려동물 금지, 실내 흡연 금지와 같은 내용이며 부동산에서 챙겨주기도 합니다.
만약 지금 전세입자가 살고 있는 전세 낀 매물 매수 시 주의사항은 아래와 같습니다.
- 현재 전세입자의 만기가 언제인지, 대출 여부와 보증보험 여부를 확인한다.
3개월 후에 만기일 수도 있고, 1년 5개월 후에 만기일 수도 있기 때문에 해당 시점에서 내가 전세금을 돌려줘야 하거나 새로운 전세입자를 맞출 것을 대비해야 하므로 정확한 날짜를 확인해야 합니다. - 계약 갱신 청구권을 사용했는지 확인한다.
계약 갱신 청구권은 임차인(전세입자)가 희망하는 경우 2년을 더 거주할 수 있는 권리이며, 2년 만기 후 나가는 것이 아니라 2년 중 언제든 나갈 수 있는 권리입니다. 따라서 내가 새로 전세를 맞춰야 할 시점이 언제인지 알려면 사용 여부를 확인합니다. - 승계하는 전세 계약서를 확인한다.
저에게 집을 파는 매도자가 맞춘 전세이기 때문에, 그 전세를 승계한다고 표현하는데요. 내가 모르는 특약사항이나 이상한 내용이 있을 수 있으므로 전세 계약서를 꼭 확인하고 불리한 내용이 있을 경우 부동산 중개인을 통해 계약 내용에서 빼야 합니다. (보통은 알아서 해줍니다.)
지금까지 전세 끼고 매매 의미, 대출 가능 여부, 주의사항까지 알아보았습니다. 이제 막 투자에 관심을 가졌거나 공부를 원하시는 분들을 위한 포스팅도 정리햇습니다. 투자 공부에 도움될만한 다른 포스팅은 아래에서 참고해보세요.