중도금 대출 이자 후불제 엑셀 계산기 (3~6%)
안녕하세요, 부동산 재테크 정보를 쉽게 알려드리는 InfoPlanet입니다.
청약 당첨과 정당 계약을 마무리한 후 중도금 대출 이자 후불제로서 계산이 필요한 경우가 있는데요. 그런 분들을 위해 중도금 이자 계산기 파일과 함께 사용법을 보여드리도록 하겠습니다. 직접 시뮬레이션을 돌려 보면서 필요한 자금을 계산해보세요.
중도금 이자 후불제란?
중도금 대출은 신축 분양 아파트가 지어지는 2년 정도의 기간 동안 납부해야 할 중도금을 은행에서 대출 받는 것을 의미합니다. 대출 자서(대출 서류를 작성하는 일)를 마친 후 대부분의 분들이 자납하기보다는 대출을 받으므로 이자 계산도 궁금하실 것 같습니다.
이자 계산을 쉽게 생각하면 아래처럼 볼 수 있습니다.
- 분양가 5억 x 중도금 60%=대출 3억
- 3억 x 중도금 이율 6%=1,800만 원
이렇게 ‘전체 중도금 금액 x 이율’로 단순 계산해볼 수도 있지만, 보통은 대출이 한번에 실행되는 것이 아니라 6차례 정도 나눠서 실행되므로 차이가 많이 날 수 있습니다. 변동 금리일 때는 더더욱 편차가 크기 때문 회차 별로 나눠서 금리를 적용해볼 수 있는 엑셀 파일을 하단에 걸어두었습니다.
저의 경우는 투기과열지역 규제가 있었기 때문에 전체 금액의 40%만 대출이 가능했지만 생애최초 신혼부부라 LTV 60%로 실행을 했습니다. 그래서 계약금 10%, 중도금 60%, 나머지 20%를 저축해서 잔금으로 치를 계획이었습니다.
중도금 이자 계산기
중도금 대출은 한번에 실행이 되는 것이 아니라 회차별로 나눠서 은행에서 알아서 실행을 해줍니다. 보통은 문자를 안내를 해주고 대출 계좌에 원금과 이자가 차곡차곡 쌓이고 있다고 보시면 됩니다.
저의 경우 중도금 이자가 3.33%로 시작해서 마지막에는 6.2%까지 상승했던 적이 있습니다. 그래서 최초 계산 이자보다 무려 600만원이나 증가했던 경험이 있습니다. 반대로 기간 동안 금리가 하락한다면 줄어들 수 있는 효과도 있습니다.
아래는 6회차로 실행된 예시이며, 각 회차 안에서도 구분되어 있는 이유는 이율이 변동되었기 때문입니다. 그래서 엑셀로 직접 나의 분양가와 실행 금액을 넣어서 계산해보면 꽤 정확하게 이자 계산을 미리 해볼 수 있습니다.
다른 부대 비용
중도금 대출 실행 시 이자 외에도 다른 부대 비용이 발생하는데요. 바로 인지세, 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 같은 비용입니다.
- 인지세는 종이를 발행할 때 납부하는 세금으로, 재산의 이전 및 유통거래에 과세하는 ‘유통세’의 하나입니다. 10억 이하일 때는 15만원, 10억 초과 주택 구매 시에는 35만원을 내야 합니다.
- 취득세는 재산을 취득할 때 납부하는 세금으로, 무주택자인지 조정 지역인지 비조정 지역인지에 따라 나뉩니다. 대신 생애최초 구매자의 경우 200만원의 세금 감면 혜택이 있습니다.
- 농어촌특별세는 취득세의 20%이며, 85제곱미터 이하일 경우에는 비과세입니다.
만약 실거주 할 내집마련이 아니라 투자 목적으로 구매를 했다면, 전세/월세 임대를 위한 중개 수수료도 지불해야 합니다.
- 보통 중개보수는 1억원 이상~6억원 미만 주택일 때 0.3%이며, 12억 미만에는 0.4%입니다.
예를 들어 내가 5억에 분양을 받고 4억에 전세를 놓는다면, 4억 x 0.3% = 120만원이 중개 수수료가 되는 것입니다.
중도금 대출 이자 계산기
많은 분들이 찾으실 것 같은 이자 계산기이며, 최대한 간단하게 작성하실 수 있게 정리했습니다. 위의 예시처럼 나의 분양가와 회차별 금액을 넣은 후 계산해보세요.
각 부대 비용은 아파트의 가격과 현재 주택 수 등에 따라서 차등적으로 적용되나 가장 보편적인 예시로 정리했습니다.
복잡한 대출 이자 계산할 때, 유용하게 쓰시기를 바랍니다.
대출 실행과 상환 시 주의사항
중도금 대출도 DSR이 적용된다.
아파트를 담보로 하는 대출이기는 하지만 DSR이 적용됩니다. 그래서 내가 60%를 다 받을 수 있다고 생각하고 청약을 넣었다가 다 안 나올 수도 있기 때문에 자금 계획을 세운 후 청약을 도전하셔야 합니다.
대신 집단 대출을 실행하는 시점에서는 기존 대출과의 DSR을 합쳐서 보지 않기 때문에, 만약 마이너스 통장이나 신용 대출을 받을 계획이 있으시다면 아파트 중도금 대출을 받기 전에 미리 실행해두세요.
*DSR이란? DSR은 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권의 대출 정보를 합산하여 계산한다. (출처:국토연구원 국토용어사전)
분양권 매도를 고려한다면 상환하지 않는 것이 낫다.
만약 내가 신축 아파트 분양권을 매도할 계획이라면 원금은 상환하지 않아야 합니다. 왜냐면 매수자 입장에서 현금이 더 많이 들어가기 때문에 경쟁에서 밀릴 수 있습니다. 또한 부동산 중개인에게 주는 수수료 산정 시에 상환한 금액도 포함될 수 있으며, 이자 후불제이기 때문에 매수자가 이자를 부담할 것으로 미리 갚을 필요가 없습니다.
지금까지 중도금 대출 이자 후불제 설명과 엑셀 계산기, 주의사항까지 정리해보았습니다.
신축 아파트 청약 당첨이 되었다면 축하드리며, 아직 청약을 준비하는 분들이라면 자금 계획을 꼼꼼하게 세워서 낭패보는 일이 없도록 준비를 잘 하시길 바라겠습니다.
저의 글이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다.