투자 전 필수 입지 분석과 부동산 매물 검색 방법 3
투자하기 전 필수로 입지 분석을 해야합니다. 입지 분석 기준 6개와 부동산 매물 검색 방법을 호갱노노, 부동산플래닛, 네이버부동산 3개 서비스를 이용하는 방법과 더불어 함께 알려드리도록 하겠습니다.
입지 분석이란?
입지의 사전적 의미는 ‘인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소’입니다. 입지 분석이란 우리가 주거용 부동산인 아파트를 투자하거나, 상업용 부동산인 건물에 투자하거나 점포를 낼 때 어떤 위치와 장소가 상업적으로 좋은 결과를 가져다 줄 지를 파악하는 과정입니다.
상업용 부동산의 입지 분석 기준과, 주거용 부동산의 입자 분석 기준은 크게 다릅니다. 상업용 부동산의 경우 유동 인구와 주변 핵심 랜드마크와 같은 것들이 고려될 수 있겠지만, 주거용 부동산의 경우 ‘많은 이들이 거주하고 싶은지?’를 알 수 있는 것이 평가의 기준이 됩니다.
아파트 입지 분석 기준
아파트의 입지 평가 기준은 총 6개가 있습니다. 인구, 직장, 교통, 학군, 환경, 공입니다.
인구
부동산의 기본 수요는 바로 인구입니다. 사람이 많아야 부동산을 사줄 사람이 있기 때문입니다. 그리고 인구가 많은 것도 중요하지만 경제 활동을 활발하게 하고 있는 인구가 많은지가 중요합니다. 즉, 어느 정도 매수할 수 있는 능력이 있는 경제 활동 연령, 3050 세대가 많은 도시와 지역이 투자하기에 좋습니다.
직장
일자리가 탄탄한지 역시 중요합니다. 그래서 수도권의 경우 일자리의 30%가 몰려 있는 강남/서초구와 가까운지, 여타 도시의 경우 주요 산업단지나 일자리와 있는지가 중요합니다. 지방 도시의 경우 쇠퇴하는 경우가 대부분이기는 하나, 산업체가 증가하고 국가 핵심 산업의 중심이 되는 도시의 경우 여전히 경쟁력이 있다고 볼 수 있겠습니다.
교통
수도권은 지하철 이용률이 아주 높기 때문에 지하철 역세권이 매우 중요하며, 아무리 오래된 아파트라 하더라도 지하철역이 가까우면 가격이 하락하기는 어렵습니다. 반면 지방은 지하철이 없는 곳도 많고, 이용률이 매우 낮아 입지 분석 기준에서는 후순위입니다.
학군
누구나 자신의 아이를 좋은 환경에서 키우고 싶어하고, 3~4인 가족은 매수 혹은 전세 수요가 많습니다. 이에 따라 학군이 좋은 지역인지를 확인해야 합니다. 지역 내 선호 초등학교를 알기 위해서는 초등학교의 학급당 학생수를 통해 확인할 수 있으며, 중학교 학업 성취도율과 특목고 진학률로도 확인할 수 있습니다. 또한 학교 뿐만 아니라 아이들이 걸어서 쉽게 학원가를 이용할 수 있다면 더할나위 없는 곳입니다.
환경
주변에 백화점, 대형 병원, 주요 상권 등 좋은 인프라가 갖춰져 있는지 중요합니다. 흔히들 산책하기 좋은 공원을 좋은 환경이라고 생각하기 쉽지만, 부동산 매물 검색 시에는 크게 영향을 주지 않기 때문에 유의해야 합니다.
부동산 매물 검색 방법
요즘에는 모바일 앱이나 웹사이트로 제공되는 서비스가 많아, 각각 용도에 맞게 활용할 수 있습니다. 용도와 목적에 따라 부동산 매물 검색 방법을 알려드리겠습니다.
1. 실거래가와 입주민의 이야기를 알고 싶을 때 – 호갱노노
호갱노노에서는 해당 단지의 최근 실거래가, 배정 받는 중학교, 주차 정보, 거주하고 있는 입주민의 생생한 경험담을 들을 수 있는 것이 장점입니다. 매물을 알아보기 전에 분위기나 단지의 상세 내용을 파악할 때 사용하기 좋습니다. 다만 거주하는 입주민들의 경우 집값 하락을 우려하여 부정적인 언급은 덜 하고, 긍정적인 내용 위주로 작성하려는 경향이 있습니다. 이점을 감안하고 보는 것이 좋습니다.
2. 빌라 투자를 위해서 사용하기 좋은 서비스 – 부동산플래닛
부동산플래닛이라는 서비스에서는 빌라의 노후도 서비스를 제공합니다. 오른쪽 상단의 ‘탐색’ 버튼을 누르면 해당 지역의 노후도가 나옵니다. 붉은색에 가까울수록 노후도가 심하고, 파란색에 가까울수록 신축이라는 의미입니다. 그래서 신축인 파란색이 듬성듬성 끼어 있는 곳은 재개발 가능성이 다소 낮습니다.
3. 지금 바로 투자 가능한 매물 검색은 – 네이버 부동산
네이버 부동산을 빼놓을 수 없겠죠? 물건 조회에는 네이버 부동산이 단연 압도적으로 많이 쓰입니다. 아파트 단지, 분양권, 토지, 빌라, 상가까지 부동산 중개인분들께서 올려놓은 매물을 사전에 확인할 수 있습니다.
캡처 이미지에서 보는 것처럼, 오른쪽 상단에 조건을 걸어두고 필터링을 합니다. 그러면 이 지역 내에서 내가 원하는 가격대에 맞는 매물이 뜨고, 매물을 선택하면 현재 거래되고 있는 호가를 확인할 수 있습니다. 그리고 부동산 사무소에 전화로 예약을 잡고 현장에서 방문하여 매물을 확인하면 됩니다.
부동산의 경우 실제로 보고 안 보고의 차이가 크고, 현장에서만 얻을 수 있는 정보가 많습니다. 따라서 대략적인 정보를 사전에 알아보신 다음, 실제 부동산 매물 검색은 해당 지역의 부동산을 통하는 것이 가장 중요하다는 점 알아두시길 바랍니다.
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