아파트 분양이란? 아파트 분양 방법부터 입주까지 6단계
안녕하세요, 오늘은 아파트 분양 방법에 대해 알아보는 시간을 가지겠습니다. 청약 통장 개설과 청약을 신청하는 방법부터, 대출 실행, 입주 전 사전 점검, 등기까지 순서대로 한번 알아보도록 할게요!
아파트 분양이란?
아파트 분양이란, 신축으로 건설되는 아파트의 소유권을 받는 것을 의미합니다. 그래서 신축 아파트를 국가가 승인한 후 ‘청약’이라는 신청 제도를 통해 첫 입주할 권리를 계약할 수 있습니다.
대신 우리나라는 선분양이라는 제도를 주로 이용하는데, 실제 아파트가 완공되기 2~3년 전에 먼저 청약 신청을 받고, 계약금으로 받은 대금을 통해 건설사가 아파트를 지은 다음 입주하는 형태입니다. 그래서 먼저 분양한다는 의미로 ‘선분양’이라고 부르며, 간혹 아파트 완공이 되고 분양하는 후분양이 진행되기도 합니다.
아파트 분양 방법의 시작, 청약 신청
주택청약통장 가입하기
주택청약통장은 아파트 분양 방법으로 필수적으로 가지고 있어야 하는 통장입니다. 만 19세 이상이면 누구나 가입할 수 있으며, 시중 1금융권 은행에 방문하여 청약통장을 개설하면 됩니다. 기본 금리는 2.8%이며, 청년의 경우 청년 우대형 청약통장으로 가입이 가능합니다.
통장 가입 시 주의할 점은, 매월 납입할 금액을 크게 설정하면 안 된다는 것입니다. 매월 2만원~10만원씩 본인 소득 내에서 부담되지 않는 금액을 자동 이체하여 24개월을 납부하도록 하며, 24회차가 채워지면 주택 청약을 신청할 수 있는 기본 조건을 갖추게 됩니다. 한번 개설 후 납입은 중지하더라도 해지는 하지 않도록 주의하셔야 합니다.
분양 공고 확인하기
‘청약홈’ 웹사이트 혹은 모바일 앱에 들어가 ‘청약 캘린더’를 확인하면 입주자 모집 공고를 확인할 수 있습니다. 그러나 입주자 모집 공고가 뜬 시점에서는 청약이 진행되고 있는 것이므로, 미리 공고를 알기 위해서는 미리 알아보고 준비를 해야 합니다.
네이버에서 ‘청약 일정’ ‘2024년 수도권 청약 일정’과 같은 키워드로 검색하면서 틈틈이 공고가 나는 시점을 확인해 미리 준비하도록 합니다.
청약홈에서 신청하기
내가 원하는 지역에 입주자 모집 공고가 떴다면, 청약홈으로 신청하면 됩니다. 일반 분양 가점제의 경우 점수 별로 줄세우기를 하기 때문에 일반적인 청년들이 지원하기에는 가점이 낮아 당첨되기가 어렵습니다. 그래서 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 40평대 이상의 평형에서의 추첨제와 같이 추첨제로 청약을 신청해볼 수 있습니다.
대신 지역과 평형에 따라 예치금은 맞추어 넣어두어야 합니다. 예를 들어서 내가 서울의 85제곱미터 이하 (33평) 아파트 청약을 신청할 것이라면, 그 단지의 입주자모집공고일 당일까지 600만원을 넣어두어야 합니다. 24회 동안 10만원씩 부어서 240만원만 들어 있었다면, 나머지 360만원을 추가로 납입해야 한다는 뜻입니다.
아파트 계약 및 중도금 대출 실행
계약 및 중도금 대출 실행
청약홈에서 청약을 하고 당첨이 되었다면, 정해진 날짜에 방문하여 계약을 진행합니다. 계약금은 보통 10%~20%입니다. 예를 들어 분양가가 5억이라면 5천만원은 계약금으로 납부해야 한다는 뜻입니다. 이는 개인이 미리 종잣돈으로 모아두기도 하고, 신용대출과 같은 대출을 활용하기도 합니다.
보통은 수억원에 달하는 아파트 분양 대금을 모두 납부할 수 있는 사람은 많지 않기 때문에, 집단으로 중도금 대출을 실행합니다. 일반적으로 분양대금 전체의 60%를 대출로 실행합니다. 중도금대출과 관련된 자세한 내용은 아래 게시물에서 확인해보세요.
그리고 중도금 대출이 모두 실행이 되면 입주일에 맞추어 잔금을 납부합니다. 보통은 계약금 10%, 중도금 60%, 나머지 30%를 잔금으로 납부합니다.
입주민 카페 및 오픈채팅방 가입
이때부터는 보통 입주 예정자들끼리 카페나 오픈채팅방을 운영하며 정보를 교류합니다. 그리고 ‘입주예정자협의회’라는 협의체를 구성하여 건설사에 요구사항을 전달하기도 하고, 아파트 건설과 관련된 다양한 정보를 주고 받기도 합니다.
입주 전 준비
사전점검 및 입주청소
신축 아파트는 지어지는 과정에서 부족한 점이 있거나 누락된 내용이 있을 수 있으므로 ‘하자 사전 점검’이라는 것을 합니다. 예를 들어 필요한 옵션이 제대로 잘 반영이 되었는지, 마감 처리에 미흡한 면은 없는지, 시공이 잘못된 것은 없는지 따져보는 과정입니다. 입주자 개인이 직접 하기도 하고, 요즘은 사전점검 업체를 통해서 비용을 지불하기도 합니다. 보통은 30~40만원 선입니다.
이외에는 입주청소, 줄눈 시공 등 아파트를 쾌적하게 관리하기 위한 사전 작업들을 함께 진행하기도 합니다.
잔금 납부
대출 상담 및 실행
개인마다 잔금을 어떻게 치를지 방법이 아주 다양합니다. 어떤 사람들은 2~3년 동안 열심히 돈을 모아서 자납이 가능할 것이고, 어떤 사람들은 은행에서 대출이 필요할 것입니다.
대신 디딤돌 대출이나 보금자리론 대출처럼 정부에서 지원이 가능한 저금리 대출을 받는 사람들은 입주 전에 먼저 상담을 받습니다. (대출 승인 후 60일 이내에 입주를 해야 하기 때문입니다.)
이외에는 입주민들 전체가 함께 대출 상담을 받는 ‘집단 대출’을 이용하기도 하고, 개인이 따로 은행에서 대출 상담을 받고 진행하기도 합니다. 아파트 분양 대출 받을 수 있는 한도는 개개인마다 너무 다르기 때문에 꼭 상담을 받아보고 나에게 가장 유리한 조건으로 진행하시길 바랍니다.
입주 및 등기
중도금 대출 상환 및 잔금 치르기
잔금 대출을 통해서 중도금 대출을 모두 상환하고, 남은 분양 대금도 치르고 나면 이제 입주할 수 있는 권한이 생깁니다. 그래서 아파트 키를 받아 자유롭게 드나들 수도 있게 됩니다.
입주 및 전입신고
건설사에서 약 90일 정도 입주할 수 있는 기간을 줍니다. 그러면 개인별로 가능한 일정에 맞춰서 이사를 준비합니다. 보통 입주 예약(사다리차 사용 등이 겹칠 수 있기 때문에 입주민들끼리도 입주하는 날을 미리 예약하여 분산합니다.), 이삿짐 센터 예약, 대출 실행 등 많은 것을 한번에 진행해야 하기 때문에 분주히 움직여야 합니다. 그리고 입주를 하게 되면 전입신고도 필요합니다.
등기
소유권 보존등기가 나오면 아파트에 대한 소유권이 최종적으로 분양자 본인에게 넘어오게 됩니다.
지금까지 아파트 분양 방법에 대해 하나하나 단계별로 알아보았습니다. 누구나 신축 아파트에 살고 싶은 마음이 있기 때문에, 청약을 통해 아파트를 분양 받는 것은 매우 기분 좋은 일일 것입니다. 그렇다면 미리 종잣돈을 모으고 청약에 대해 공부해야겠죠? 많은 도움 되셨길 바랍니다.
부동산 투자 공부 방법을 찾는다면 아래 포스팅을 참고해보세요 🙂