종잣돈 1억 이하 부동산 투자 공부 방법
안녕하세요. 부동산 투자자 Info Planet 입니다.
부동산 상승기를 지나 하락기를 맞아 지금이 투자하기 좋은 기회라는 말들을 많이 하며, 부동산 투자 공부 방법을 찾게 됩니다.
많은 유튜브, 책에서 부동산 투자 방법과 관련하여 여러 이야기를 하고 있지만 막상 시작하려고 하면 무엇을 먼저 시작해야 하는지 어려움이 많으시죠? 그래서 지금 쉽게 이해할 수 있도록 현재 보유한 종잣돈 기준으로 도움드리도록 하겠습니다.
부동산 투자 공부에 꼭 필요한 종잣돈과 현금흐름
종잣돈이란 ‘어떤 돈의 일부를 떼어 일정 기간 동안 모아 묵혀둔 것으로, 더 나은 투자나 구매를 위해 밑천이 되는 돈’입니다. (출처: 국어사전) 즉, 우리가 투자를 하기 위해 기본적으로 필요한 돈이라는 의미입니다.
보통은 가계부를 쓰거나 저축을 하면서 내가 버는 소득의 일부를 떼어놓으며 마련하곤 합니다. 만약 가계부 쓰는 법이나 종잣돈 모으는 법이 궁금하다면 요즘은 좋은 유튜브 채널과 강의도 많으니 한번 신청해보셔도 좋을 것 같습니다. 저 역시도 가계부 강의를 통해 많은 도움을 받았습니다.
현금흐름은 내가 이 종잣돈을 한번만 쓰고 끝나는 것이 아니라, 지속적으로 투자를 이어나가기 위해 소득이 있어야 하는 것입니다. 투자가 어느 정도 쌓인다면 투자에서도 추가적인 소득이 발생하겠지만, 일반적으로는 근로소득, 즉 내가 직장에서 벌어 오는 월급으로 만들기 마련입니다. 이 현금흐름이 모이면 다시 종잣돈이 되는 것입니다.
마지막으로 시간은 바로 우리가 투자 물건을 보유하고 나서 적정한 시점까지 보유해야 하는 시간을 의미합니다. 많은 사람들이 생각하길 투자라고 하면 넣고 빼고, 치고 빠지고를 반복하는 것으로 착각하곤 합니다.
그러나 우리는 원하는 수익률을 달성하기 위하여 부동산은 최소 2년, 최대 10년 이상까지도 보유할 것을 고려하고 시작해야 합니다. 이유는 부동산은 덩치가 크고 세금이 많이 들어가기 때문입니다.
3천만원 미만
종잣돈이 3천만원 미만인 분들을 위한 부동산 공부는 아래와 같은 것이 있습니다.
1. 저축률 높이기
투자 공부를 알고 싶어서 들어왔더니 왠 저축 이야기냐고요? 우선 우리가 투자를 하기 위해서는 앞서 종잣돈이 필요하다고 말씀드렸습니다. 그런데 3천만원 미만으로는 할 수 있는 부동산 투자 공부 방법이 한정적입니다. 그래서 내가 받는 세후 월급에서 지금보다 더 많은 저축과 절약을 해야 합니다.
- 월급쟁이 재테크 연구소 (네이버 카페)
- 김짠부 (20대 추천 유튜브)
- 재테크하는 아내 구채희 (30대 이상 육아 여성 추천 유튜브)
- 부읽남 유튜브의 ‘상남자들’ 코너 (소비 통제가 어려운 2030 남성 추천)
2. 소득 높이기
연간 저축 금액이 3천만원은 되어야 부동산 투자를 시작할 수 있습니다. 만약 내가 종잣돈 3천만원을 투자하고 그냥 끝나버린다면, 우리는 부자가 될 수 없습니다. 따라서 본인이 소득을 높일 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 직장 내에서 승진, 야근/주말 출근을 통한 수당 수입, 투잡 등 다양한 방법이 있을 수 있겠습니다.
투잡이나 부업으로 우리가 해볼만한 아이디어는 쿠팡 이츠, 배달의민족처럼 배달 알바가 있습니다. 또한 블로그 수익화, 유튜브 혹은 스마트스토어, 쇼피 판매와 같은 파이프라인 추가를 할 수도 있고, 대리운전과 같은 전통적인 부업도 있겠습니다.
3. 독서와 유튜브로 기초 지식 쌓기
우리가 언젠가 올 투자의 기회를 얻기 위해서는, 독서와 유튜브를 보며 기초 체력을 만들어둘 필요가 있습니다. 부동산 투자 공부에서 중요한 ‘입지’가 무엇인지, 어떻게 투자 물건을 선별하는 지 독서와 유튜브만으로도 배울 수 있는 것이 많습니다.
독서에 영 흥미가 없다면, 유튜브를 먼저 보는 것을 추천합니다. 가장 초보자들이 접근하기 쉬운 유튜브는 아래와 같습니다.
- 세빛희: 주부, 초보자들도 쉽게 이해할 수 있도록 쉽게 설명해주는 부동산 채널
- 월급쟁이 부자들: 아파트 갭투자(전세를 주고 매매하는 방법)에 대한 정보를 얻을 수 있는 채널
- 송희구 작가: 1주택 내집마련, 갈아타기에 도움되는 채널
초보자들이 처음으로 읽기 좋은 책은 아래와 같습니다. (클릭 시 판매 사이트로 이동)
- 모르면 호구되는 경제상식 (저자: 이현우)
- 부자언니 부자특강 (저자: 유수진)
- 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? (저자: 렘군)
5천만원 전후
본격적인 투자를 시작해볼 수 있는 종잣돈의 규모입니다. 다만 우리가 모두 알만하고 좋아할만한 물건을 투자하기에는 적은 돈입니다. 그래서 가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 아래와 같습니다.
1. 수도권 선호 입지의 분양권 투자 혹은 청약
수도권에서도 ‘OO 신도시’ (청라, 광교, 검단, 운정)와 같은 이름은 정부 주도로 조성되는 대규모 택지지구일 때만 이름이 붙습니다. 기본적으로 조성 계획의 규모가 크기 때문에 5년~10년 후 좋은 환경이 갖춰질 가능성이 매우 높습니다. 한번에 입주 물량이 너무 많다보니 현재 시점에서는 저평가되어 있을 가능성이 있으니 주목해볼 필요가 있겠습니다. 앞으로는 3기 신도시가 조성될테니 예의주시해서 보아야 합니다.
청약의 경우 내가 넣는다고 되는것이 아니기 때문에 직접적인 투자 방법은 아니지만, 제한도 많이 풀린데다 무순위 줍줍 물량도 많기 때문에 홈택스에서 꾸준히 청약 단지를 확인해볼 필요가 있습니다. 서울은 분양가가 너무 비싸기 때문에 수도권이나 지방에서 볼 필요가 있겠습니다.
2. 지방 도시 상급지의 분양권 투자 혹은 청약
지방에서도 대전 서구의 둔산동, 청주시의 복대동, 대구의 수성구처럼 지역 주민들이 가장 좋아하는 선호 입지 주변에서 청약 물량이 있을 수 있습니다. (실제로 둔산동이 아니더라도 둔산OO자이 이런 식으로 이름을 붙인 모든 단지들까지 포함)
보통 프리미엄이 5천만원~1억에 형성되어 있기 때문에 부동산 공부를 시작하는 분들도 접근해볼 수 있겠습니다. 다만 이 경우 그 지역에서 선호가 되는 지역이 어디인지를 알아야 하므로 기본적인 입지 공부가 필요합니다. 내가 잘 아는 지역이 아닌 경우에 묻지마 청약을 했다가 곤란할 수 있느니, 사전에 해당 청약 단지에 대해서는 꼭 확인 후 넣어야 합니다.
여기서의 P는 ‘프리미엄’이라는 의미로, ‘웃돈’을 의미합니다. 내가 이 가격을 주고 이 단지의 분양권을 사올 수 있습니다. 다만 실제로 들어가는 현금은 보이는 숫자보다는 좀더 많을 수 있으니 직접 부동산에 전화해서 실제 현금이 얼마인지를 알아보아야 합니다.
3. 토지 경매/급매
토지의 경우 좋은 물건을 알아보는 것도 다소 어려운데다, 한번 매수할 때 300평 이상 매수해야 의미가 있기 때문에 실제로는 5천만원~1억의 돈이 드는 것도 사실입니다. 그리고 공부 자체가 난이도가 높기 때문에, 소액으로 접근할 수 있더라도 바로 시작하기에는 쉽지 않을 수 있습니다. 그래도 요즘에는 토지 경매를 공부하시는 분들도 늘어나고 있습니다.
종잣돈 1억 부동산 투자
1. 유료 부동산 강의 수강
본격적으로 투자할 수 있는 종잣돈이 있는 단계입니다. 다만 상업용 부동산을 접근하기에는 적은 돈이므로, 주거용 부동산부터 접근이 가능합니다. 독서와 유튜브를 통해 기초 지식을 쌓았다면 이제는 파편화된 지식을 모아서 정리하여 나만의 투자 기준을 마련해야 합니다. 이를 위해서는 혼자 삽질하는 것보다는 유료 강의를 수강하는 것이 도움될 수 있습니다.
시중에 많은 유료 강의가 있지만 10만원 정도의 강의는 마인드 세팅이나 책에서 얻을 수 있는 내용 선이기에, 보통은 30만원~50만원 정도 되는 정규 강의를 듣는 것을 추천합니다. 보통의 강의가 60만원을 넘어가지 않고 보통 4~6주에 걸친 커리큘럼이기 때문에, 내가 투자를 공부하고 싶다면 충분히 지불할 수 있는 돈입니다.
대신 강의만 계속 듣는 것은 안됩니다. 강의 수강 후 1년 정도 내가 혼자 임장을 다니며 공부를 했다면, 부동산 투자 공부로 강의에 의존할 필요는 없습니다. 대신 유튜브나 독서는 꾸준히 해야 합니다. 추천 강의는 아래와 같습니다.
- 부동산 투자 공부에 적합한 강의 플랫폼
- 월급쟁이 부자들 (전세 투자 전문 교육)
- 행크에듀 (경매 투자, 사업화 전문 교육)
- 클래스유 (개인 강사들의 강의 컨텐츠 플랫폼. 전문 투자 경력이 있는 곳은 아님)
- 개인 투자자 강의
- 청약/분양권: 아임해피
- 전세: 렘군(푸릉), 빠숑(스마트튜브), 훨훨, 손품왕
- 경매: 달천
- 추천 수강 방식
- 10만원 전후 특강으로 어떤 분야를 알고 싶다면 OK
- 15~20만원 정도의 애매한 가격 강의는 비추
- 30~60만원 선에서 4주 이상 수강하는 정규 부동산 강의는 OK
2. 아파트 혹은 빌라/오피스텔의 전세/월세 투자
내가 지출 통제를 하며 열심히 돈을 모으고 독서, 유튜브, 강의를 들으며 지식과 마인드를 배웠다면, 이제는 본격적인 투자를 해도 됩니다. 그래서 세입자를 받아서 남은 금액만 치르는 방식의 전세 투자(보통 갭 투자라고 많이 표현)를 할 수도 있고, 빌라와 오피스텔은 월세 투자를 많이 선호합니다. 아파트 혹은 빌라 투자를 위해서는 네이버 부동산에서 물건을 검색한 후 현장에서 부동산 사무소의 도움을 받으면 됩니다.
이중 주거용 부동산인 아파트, 빌라, 오피스텔의 투자 방법과 입지 평가 기준은 제가 2년 간 1000만원의 유료 강의를 수강하며 정리한 내용이니 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
3. 아파트/빌라의 경매
경매는 법원에서 다른 사람의 물건을 입찰 받는 형태의 매수 방법입니다. 우선 아파트나 빌라처럼 주거용 아파트를 도전한다면 앞서 설명한 입지 평가 기준에 맞춰서 물건을 알아볼 수 있는 실력이 필요합니다.
다만 경매의 경우 다른 사람보다 높은 가격을 불러서 낙찰을 받아야 하며, 너무 높게 부르면 아까운 돈을 더 쓴 것이고, 너무 낮게 부르면 패찰(다른 사람이 낙찰 받아서 내가 가져가지 못 하는 것)이 될 수 있어 기본적인 공부가 필요합니다. 낙찰 받은 후 명도(살고 있던 사람을 이사 보내는 것) 절차도 있기 때문에 일반 부동산 거래보다는 조금 더 난이도가 있는 편입니다.
부동산 공부 방법을 정리하며
지금까지 제가 정리해본 종잣돈 규모에 따른 부동산 투자 공부 방법이었습니다. 종잣돈이 1.5억 이상이라면 재개발/재건축/토지 등 또 다른 상품을 투자할 수 있습니다.
저도 처음에는 종잣돈을 모으기 위해 가계부를 작성하는 것부터 시작했기에, 나에게는 너무 먼 일이라는 생각보다는 지금 할 수 있는 것에 투자하는 것을 추천드립니다. 특히 이 글을 검색해보신 분은 ‘투자는 불로소득이고, 아무것도 하지 않아도 그저 운이 좋아 되는 것’이라고 믿는 사람들이 아니라, 실제로 내가 공부를 통해서 수익을 얻어보고자 하는 분일 것입니다. 저도 3년 동안 투자하며 배운 것을 통해 정리해보았으니, 부동산 투자 공부 방법을 찾는 데 도움이 되시길 바라겠습니다.