아파트 중도금 대출 조건, 이자 6% 계산기, 계약금, 분양 대출의 모든 것
최근 부동산 시장에서 분양가가 많이 상승하면서, 중도금 대출 없이 분양 잔금을 모두 치르는 분들은 거의 없을 것으로 생각됩니다. 그래서 오늘은 아파트 중도금 대출 조건을 포함하여 계약금 대출, 분양 대출, 이자 상환까지 한번에 알아보도록 하겠습니다.
아파트 중도금 대출 실행
각 분양 일정에 따라 다르지만 입주까지는 1~3년 정도의 시간이 있어 그 기간 동안 분할하여 실행됩니다.대출을 먼저 받은 다음, 입주하기 전에 모든 잔금을 치르며 주택 담보 대출로 대출을 상환하는 방식입니다.
청약 당첨이 된 후 건설사와 계약을 맺는 시점에서 대출을 실행할 지 말 지 결정하고, 계약서를 작성하는 일을 ‘자서’라고 합니다. 대출을 받지 않고 전부 현금으로 납부한다면 ‘자납’이라고 표현합니다. 현행 규제에 따라 60% 까지 대출이 가능합니다.
| 구분 | 비율 | 소계 |
| 계약금 | 10% | 10% |
| 중도금 1회차 | 10% | 60% |
| 중도금 2회차 | 10% | |
| 중도금 3회차 | 10% | |
| 중도금 4회차 | 10% | |
| 중도금 5회차 | 10% | |
| 중도금 6회차 | 10% | |
| 자납 | 20% | 20% |
Q. 분양 아파트 계약금을 신용 대출을 받아도 되나요?
네 됩니다. 계약금의 경우 우선 무조건 자납해야 하기 때문에, 만약 덜컥 청약이 당첨 됐는데 당장 자금이 없다면 신용대출을 써서 납부해도 괜찮습니다. (다만 입주 잔금을 치를 때는 필요 자금을 모두 준비해야 합니다.
중도금 대출 이자
중도금 대출도 일반적인 대출과 동일하게 이자가 발생합니다. 분양 시장이 좋지 않을 때에는 건설사에서 이자를 대신 내주기도 하지만, 대부분은 입주 시점에서 일괄로 납부하는 ‘이자 후불제’입니다. 대출이 실행되는 기간 동안 이자를 쌓아두고 있다가 입주 전에 일괄 상환한다는 의미입니다.
물론 원금과 이자 모두 중도 상환이 가능하며, 은행에 따라 중도 상환 수수료가 있을 수 있습니다. 이자는 시중 은행 금리를 따르며 보통은 변동 금리입니다. 기준 금리가 1% 였던 저금리 시절에는 2% 정도였으나, 현재는 5~7%까지 다양하므로 이는 실제 분양 받는 시점에 따라 차이가 클 수 있습니다.
중도금 대출 이자 계산기가 필요한 분들 이 링크에서 다운 받으세요.
대출 조건
중도금 대출은 신용 등급에 큰 문제가 있는 것이 아니라면 아파트를 담보로 하기 때문에 대부분 거절 없이 실행됩니다. 규제가 적용된 시기도 있었지만 현재는 분양가에 따른 규제는 없습니다. 그러나 중도금 역시 대출 중에 하나이기 때문에 역시 DSR 기준은 부합해야 하며 이 것이 유일한 조건입니다.
| DSR이란? (대출 받은 사람이 1년 간 갚아야 할 원금과 이자의 합계) ÷ 대출 받은 사람의 소득 x 100% |
| DSR 예시 부부 합산 연 소득이 5,000만원이라면?5,000만원 x DSR 40% = 2,000만 원2,000만 원 ÷ 12개월 = 1,666,666원 우리 부부가 한 달에 원금과 이자를 포함한 금액이 166만원을 넘지 않는 선까지 대출이 가능. |
먼저 당첨되고 생각하자를 줄인 말인 ‘선당후곰’은 부동산 상승장일 때 유효한 방법이며, 지금은 어느 정도 자금 계획을 짠 다음 청약을 넣는 것이 더 성공률을 높일 수 있는 방식입니다.
분양 대출 잔금 대출 받는 법
디딤돌 대출, 보금자리론
중도금 대출이 모두 실행되고 입주하기 60일 전부터 잔금 대출을 위한 준비에 들어갑니다. 이유는 디딤돌 대출은 신청 후 60일 이내에 입주가 완료되어야 하기 때문입니다. 적격 통보 후 입주를 준비해야 하므로 조금 더 빠른 일정인 60일 전부터 진행합니다. 디딤돌 대출과 보금자리론은 시중 은행보다 금리 혜택이 매우 좋기 때문에 내가 해당되는지 꼭 한번 확인해보시기 바랍니다.
시중은행 대출
보통 아파트의 감정가는 현재 시세를 따르지만, 신축 아파트는 아직 시세가 형성되어 있지 않기 때문에 주변 시세를 기준으로 감정가를 파악합니다. 예를 들어 분양가가 5억인데 주변 아파트가 7억이라면, 감정가는 7억과 유사하게 나올 수 있는 것입니다. 따라서 7억에 대출 80%를 받으면 분양가보다 더 높은 금액으로 내 돈 없이 잔금을 치를 수 있기도 합니다. (생애최초인 경우 80%까지 대출 가능)
각 은행 별로 감정가를 기준으로 대출 금액을 제시하나 대부분 유사합니다. 다만 이율은 개개인별로 너무나 다르기 때문에 상담이 꼭 필요합니다. 내가 얼만큼 대출을 받을 수 있는지, 조건은 어떤지 은행 별로 꼭 알아보시길 바랍니다.
집단 대출
보통 입주자들끼리 한번에 진행하는 집단 대출을 받기도 합니다. 개별적인 심사가 아닌 특정 집단에 있는 사람들을 묶어서 일괄로 심사하고 승인하는 방식이며, 신축 입주 아파트의 경우 이 방식을 많이 사용합니다. 왠지 집단 대출이 이자가 더 좋을 것 같지만 의외로 그렇지 않을 수 있으므로, 은행 별로 상담을 꼭 해보시는 것이 필요합니다.
중도금 대출의 절차와 궁금한 점을 한번 정리해보았습니다. 이 이후에는 집단대출이라고 해서 입주민들이 전부 동시에 진행하는 대출 상품이 있고, 개인적인 대출도 주택담보대출을 받는 것도 물론 가능합니다. 중도금 대출 이자 계산을 위한 엑셀 파일은 아래 포스팅에서 받아보실 수 있습니다 🙂